De waarschuwingsplicht van de aannemer nu en straks.

“Beste aannemer,

Of je nu een groot aannemersbedrijf runt of een zzp-er bent in de bouw: bouwen is jullie vak. Het mijne is jullie te helpen als er wat mis gaat en er een juridisch conflict ontstaat. Te vaak sta ik een opdrachtgever of aannemer bij in een juridisch conflict dat voorkomen had kunnen worden. Daarom geef ik je graag wat tips over je waarschuwingsplicht en hoe je dat handig kunt aanpakken.

Die waarschuwingsplicht is niet contractueel uit te sluiten en staat in de wet opgenomen. Maar daar staat niet voor elke situatie beschreven wanneer je wat moet melden aan je opdrachtgever.    

De opdrachtgever is verantwoordelijk voor het bepalen van de opdracht, voor de aan zijn zijde gemaakte ontwerpkeuzes, voor de door of namens hem gegeven uitvoeringsvoorschriften en voor de kwaliteit en geschiktheid van de van hem afkomstige zaken. Op jou rust een wettelijke plicht om de opdrachtgever te behoeden voor fouten op diens terrein van verantwoordelijkheden. Dit kunnen onjuistheden in de opdracht, ongeschiktheid van door de opdrachtgever voorgeschreven materialen of fouten in de door de opdrachtgever verstrekte plannen betreffen. Is iets wat bedacht is bouwkundig niet in orde? Altijd melden. Deze waarschuwingsplicht is neergelegd in artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek.

Als je nalaat de opdrachtgever te waarschuwen tegen een gebrek of ongeschiktheid van bepaald door de opdrachtgever gekozen materiaal (bv. materiaal gebruikt in de badkamer dat niet vochtbestendig blijkt te zijn), terwijl hij dit in de gegeven omstandigheden wel had moeten doen, kun je aansprakelijk zijn voor de schade die daardoor ontstaat.

Of een waarschuwingsplicht op je rust, moet per geval te worden beoordeeld en hangt af van verschillende factoren, zoals de mate van evidentie van de onjuistheid, de betreffende fout of gebrek en de deskundigheid van jou als aannemer. Kom je daar niet uit, bel gerust. Dan help ik je op weg.  

Aannemer, let op! Als je je profileert als expert op een bepaald gebied mag een opdrachtgever meer verwachten. Aan de eenvoudige dorpstimmerman worden niet dezelfde eisen gesteld als een in een bepaalde bouwtechniek gespecialiseerd bedrijf. Ook de bekendheid van de opdrachtgever met het risicovolle karakter van het ontwerp kan meewegen. Daarnaast geldt ook dat de aannemer wel bekend moet zijn met specifieke wensen van opdrachtgevers.

Wat ik vaak zie is dat de aannemer eigenlijk niet had hoeven waarschuwen, maar geen dossier heeft om dat te kunnen aantonen. Leg daarom de specifieke wensen van de opdrachtgever vast en zorg ervoor dat vooraf duidelijk is wie welke deskundigheid inbrengt. Ook zie ik vaak dat met een simpele waarschuwing het risico bij de opdrachtgever komt te liggen en dat meerwerk vergoed moet worden. Als er maar goed gecommuniceerd is. Je wilt geen geld laten liggen, toch?

Doe je waarschuwing bij voorkeur schriftelijk of genotuleerd in een bouwverslag. Je hebt bewijs nodig van je waarschuwing. Maar vooral: wees duidelijk. Vage bewoordingen zijn niet voldoende. Een opdrachtgever moet duidelijk worden gewezen op de risico’s die aan het gebruik van het ongeschikt/gebrekkige product of ontwerp kleven.

Een opdrachtgever vindt het niet erg als er een mailtje extra komt of als hij meteen betrokken wordt bij een probleem in de uitvoering. Adviezen om beter te bouwen zijn altijd welkom. Ik denk zelf dat je beter bekend komt te staan. Als die ene aannemer die zijn zaakjes op orde heeft en goed communiceert.

Per januari 2021 gaat de WKB van kracht. De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen moet ervoor zorgen dat de bouwkwaliteit omhoog gaat en de faalkosten naar beneden. Weet je wel dat ook jouw waarschuwingsplicht verder wordt aangescherpt? Je moet schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen EN de opdrachtgever tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen voor een goede nakoming van de overeenkomst. Dus wat ik in de praktijk tegenkom is ook de wetgever opgevallen. Er moet iets veranderen. Nog zo’n wijziging: de notaris mag na januari 2021 pas de 5% depot uitkeren als je als aannemer hebt aangetoond dat je de consument hebt gewezen op het recht om die 5% langer op te schorten EN de consument heeft aangegeven daarvan geen gebruik willen maken. Een duidelijk voorbeeld dat je expliciet moet zijn.

O ja, bedenk ook dat de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering met de WKB ruimer wordt. En dat je bij oplevering een consumentendossier moet kunnen laten zien. Neem gerust contact op als je meer wilt weten. Ik help je graag met het standaardiseren door goede contracten op te stellen en bij de formulering van een waarschuwing.     

Met vriendelijke groet,

Mr. B.N.J. (Nanda) de Wilde      

vastgoedadvocaat